Al enfrentarse a costos más altos, los inversionistas hoteleros están encontrando formas de aumentar los valores a medida que aumenta el turismo
Los inversionistas hoteleros se están alejando de los nuevos desarrollos a la luz de los costosos préstamos para la construcción y los costos vertiginosos de los materiales y la mano de obra. En cambio, están comprando hoteles con miras a mejorar. Alrededor del 80% de los inversionistas en hoteles en una encuesta reciente de JLL dijeron que están apuntando a oportunidades de inversión de valor agregado en el sector. “Muchos inversores ahora prefieren comprar activos existentes que necesitan renovación, reposicionamiento o cambio de marca, con perspectivas de retorno a menudo mucho más atractivas”, dice Xander Nijnens, Director General, Asesoría y Gestión de Activos, JLL Hotels & Hospitality Group. Las estrategias se deben en gran medida a las presiones inflacionarias, con costos de construcción en aumento y con pocos préstamos de desarrollo disponibles. Los costes de desarrollo han aumentado entre un 10 % y un 30 % , según los inversores encuestados por JLL, mientras que los préstamos para nuevas construcciones se han vuelto más estrictos. En febrero, el administrador de fondos de hospitalidad australiano Pro-Invest adquirió el Primus Hotel Sydney y lo reabrió como hotel boutique de lujo Kimpton Sydney luego de una remodelación, ofreciendo experiencias culinarias innovadoras y una nueva programación de estilo de vida. “Estas ofertas son mucho más fáciles de suscribir y se comercializan más rápido, en comparación con la construcción de un nuevo desarrollo desde cero, lo que lleva fácilmente entre 24 y 36 meses”, dice Nijnens.
Agregar valor a un activo existente El aumento de los costos de los materiales de construcción no solo afecta a los hoteles. La inflación vertiginosa, el aumento del costo de la deuda y los salarios más altos han estado causando retrasos en la construcción en los mercados inmobiliarios, según 3Q22 Capital Tracker de JLL . Del mismo modo, para los hoteles, los altos costos, que se han disparado más allá de los niveles previos a la pandemia, están poniendo en peligro la viabilidad de nuevos desarrollos, dice Nijnens. Esto ha llevado a los inversores a orientarse hacia estrategias de inversión de valor agregado, que requieren un buen ojo y un conjunto diverso de habilidades para identificar y ejecutar. “Hacer un reacondicionamiento de valor agregado es, en muchos sentidos, más complicado que construir un nuevo sitio con nuevas especificaciones”, dice Nijnens. “Un activo más antiguo a menudo es más desafiante porque tiene que averiguar el estado del activo existente, dónde priorizar, si puede ser más sostenible y considerar lo que buscan los huéspedes”. Las mejoras comunes de valor agregado para los activos hoteleros incluyen el cambio de marca, la expansión del número de habitaciones o el reposicionamiento, lo que puede implicar la introducción de un concepto orientado al estilo de vida con mayores rotaciones no relacionadas con las habitaciones y la conversión de espacios infrautilizados en habitaciones o conceptos de alimentos y bebidas (F&B). Estas mejoras de activos deben considerar las tendencias cambiantes de los huéspedes, como la duración promedio de la estadía, el tipo de clientela o la difuminación de las líneas entre los viajes de negocios y de placer, y cómo afectará el diseño general del hotel, según Nijnens. .
El tiempo y el turismo
El impulso para la inversión de valor agregado en el espacio de los hoteles se produce en medio de una recuperación en el turismo mundial.
Maldivas lidera el camino con una recuperación del 128 % en los ingresos generados por habitación disponible (RevPAR) hasta la fecha en relación con los niveles de 2019, y el sudeste asiático y Australia siguen una tendencia similar, según datos de JLL. En EE. UU. y Europa, mercados como Miami y París han visto crecer el RevPAR un 125 % y un 113 % respectivamente en el mismo período.
“Nuestra proyección de $10.7 mil millones en inversión hotelera total en Asia Pacífico para 2022 se mantiene sin cambios, respaldada por una mejor confianza en los fundamentos a largo plazo de la industria en esta región en los próximos años”, dice Nihat Ercan, Jefe de Ventas de Inversiones, Asia. Pacific, JLL Hotels & Hospitality Group.
Se espera que la inversión hotelera en Asia Pacífico alcance los 11.500 millones de dólares en 2023, con Japón, China, Australia y Corea del Sur a la cabeza, según muestran los datos de JLL.
Dentro del espacio de valor agregado, en particular, los inversores de capital privado se encuentran entre los jugadores más activos, según Nijnens. “Están siendo expulsados de muchos acuerdos costosos debido al mayor costo de la deuda, pero están ansiosos por desplegar el capital que han recaudado en el sector hotelero”, dice Nijnens.
“Esperamos que más inversionistas de capital privado adopten una visión de tres a cinco años y trabajen con nosotros para implementar cambios que mejoren el valor de sus activos”.
